Geologia

Diritti minerari | Leasing di petrolio e gas e informazioni sulle royalty

Posted on
Autore: Laura McKinney
Data Della Creazione: 7 Aprile 2021
Data Di Aggiornamento: 7 Maggio 2024
Anonim
Oil and Gas Royalty Statements
Video: Oil and Gas Royalty Statements

Contenuto


"Diritti minerari" autorizzare una persona o un'organizzazione a esplorare e produrre le rocce, i minerali, il petrolio e il gas che si trovano sulla o sotto la superficie di un tratto di terra. Il proprietario dei diritti minerari può venderli, noleggiarli, donarli o lasciarli ad altri individualmente o interamente. Ad esempio, è possibile vendere o affittare i diritti su tutti i prodotti minerali sottostanti una proprietà e conservare i diritti sulla superficie. È anche possibile vendere i diritti su una specifica unità rock (come Pittsburgh Coal Seam) o vendere i diritti su una specifica merce minerale (come il calcare).

Commissione semplice: proprietà completa

Nella maggior parte dei paesi del mondo, tutte le risorse minerarie appartengono al governo. Ciò include tutte le pietre preziose, i minerali, il petrolio e il gas presenti sulla Terra o all'interno di essa. Le organizzazioni o gli individui in quei paesi non possono legalmente estrarre e vendere merci minerali senza prima ottenere un'autorizzazione dal governo.


Negli Stati Uniti e in alcuni altri paesi, la proprietà delle risorse minerarie era originariamente concessa agli individui o alle organizzazioni che possedevano la superficie. Questi proprietari di proprietà avevano sia "diritti di superficie" che "diritti minerari". Questa proprietà privata completa è nota come "proprietà semplice a pagamento".

La commissione semplice è il tipo più semplice di proprietà. Il proprietario controlla la superficie, il sottosuolo e l'aria sopra una proprietà. Il proprietario ha anche la libertà di vendere, affittare, donare o lasciare questi diritti individualmente o interamente ad altri.


Se torniamo indietro nel tempo ai giorni precedenti alla perforazione e all'estrazione, le transazioni immobiliari costituivano semplici trasferimenti a pagamento. Tuttavia, una volta che la produzione commerciale di minerali divenne possibile, i modi in cui le persone possedevano la proprietà diventarono molto più complessi. Oggi, i contratti di locazione, vendita, regali e lasciti del passato hanno prodotto un paesaggio in cui più persone o società hanno una proprietà parziale o diritti su molti pacchi immobiliari.


La maggior parte degli stati ha leggi che regolano il trasferimento dei diritti minerari da un proprietario all'altro. Hanno anche leggi che regolano l'attività mineraria e di perforazione. Queste leggi variano da uno stato all'altro. Se stai prendendo in considerazione un'operazione sui diritti minerari o hai dubbi sull'estrazione di minerali vicino alla tua proprietà, è essenziale comprendere le leggi del tuo stato. Se non capisci queste leggi, dovresti ottenere consigli da un avvocato che può spiegare come si applicano alla tua situazione.



Miniera di carbone di superficie: I grandi camion delle miniere sono carichi di carbone in questa miniera a cielo aperto. Qui vengono rimosse due spesse cuciture di carbone. L'estrazione superficiale comporta lo smantellamento di tutti i sovraccarichi (roccia e terreno sopra la giuntura del carbone), la rimozione del carbone, la sostituzione del sovraccarico e la ricostruzione della terra. L'estrazione superficiale disturba completamente la terra e produce un nuovo paesaggio. Può essere fatto quando le cuciture del carbone sono vicine alla superficie. A seconda della qualità del carbone e di altri fattori, è possibile rimuovere circa dieci piedi di sovraccarico per ogni piede di carbone. Immagine copyright iStockphoto / Rob Belknap.

Diritti di superficie vs. diritti minerali

"Ti pagherò $ 100.000 per il carbone sotto la tua proprietà!" Questo tipo di transazione è avvenuta molte volte. Il semplice proprietario della tassa potrebbe non avere l'interesse o la capacità di produrre carbone sotto la sua proprietà, ma una compagnia carboniera lo fa.

In questo tipo di transazione, il proprietario vuole vendere il carbone ma mantenere il possesso e il controllo della superficie. La compagnia carboniera vuole produrre carbone ma non vuole pagare un prezzo aggiuntivo per acquisire gli edifici e la superficie. Quindi, viene concordato di condividere la proprietà. Il proprietario originale manterrà gli edifici e i diritti sulla superficie e la compagnia carboniera acquisirà i diritti sul carbone. La transazione può coinvolgere tutte le merci minerali (conosciute o sconosciute) esistenti al di sotto della proprietà oppure la transazione può essere limitata a una specifica merce minerale (come "tutto il carbone") o persino a un'unità rocciosa specifica (come "Pittsburgh" Carbone").

Miniera di carbone sotterranea: Quando il carbone è troppo profondo per emergere dalla miniera, una società mineraria costruirà una miniera sotterranea. Possono scavare nel tunnel del carbone o perforare un grande albero fino al livello di estrazione. Questi pozzi sono abbastanza grandi da abbassare le attrezzature minerarie e gli operai nella miniera e rimuovere il carbone. Alberi extra devono essere costruiti per ventilare la miniera. L'estrazione sotterranea può danneggiare la superficie perché le stanze e i passaggi di solito si chiudono attraverso il crollo o l'insediamento nel tempo. A volte il danno si verifica dopo che le persone responsabili sono morte e le compagnie minerarie sono defunte. Pertanto, nessuno da citare in giudizio. Oppure, il contratto che trasportava i diritti sui minerali conferiva immunità alla compagnia mineraria. Bureau of Land Management Image.

Acquisto / vendita di diritti minerali

L'acquisto / vendita di una cucitura di carbone è molto più complesso rispetto all'acquisto / vendita di un'auto. Quando acquisti un'auto, la paghi semplicemente, invia un trasferimento del titolo al governo e guida l'auto a casa. Quando l'auto è logora, va nel cortile della spazzatura e l'unica cosa che rimane è un ricordo. Tuttavia, quando vengono acquistati diritti minerari, l'acquirente e tutti i futuri proprietari dei diritti minerari avranno il diritto di sfruttare la proprietà. E il venditore e tutti i futuri proprietari di superfici devono convivere con le conseguenze. Di solito, l'estrazione dei minerali avverrà in futuro. Le compagnie minerarie spesso programmano le loro attrezzature e i dipendenti con anni di anticipo. Oppure, la società mineraria potrebbe acquistare la proprietà come futura "riserva".

È anche possibile che il nuovo proprietario del minerale non abbia intenzioni di produzione. Stanno semplicemente acquistando la proprietà come investimento. Il loro obiettivo è quello di vendere i diritti minerari a una società mineraria che assumerà le funzioni di produzione. Gli speculatori che non hanno intenzione di estrarre acquistano molte proprietà minerali. Stanno semplicemente cercando di essere "uomini di mezzo" che acquistano proprietà preziose dai singoli proprietari e mediano quelle proprietà alle compagnie minerarie a prezzi più alti.

(Questi acquirenti "speculatori" usano spesso anche opzioni. In una transazione di opzione, offrono oggi al proprietario una piccola somma di denaro per l'opzione di acquistare la proprietà a un prezzo specificato entro o prima di una data specificata in futuro. quindi cerca rapidamente di trovare qualcuno che pagherà un prezzo ancora più elevato e realizzerà un profitto significativo. Se lo speculatore non riesce a pagare il prezzo specificato entro la data di scadenza, il proprietario mantiene il pagamento dell'opzione.)

Quando un'azienda acquista diritti minerari, acquista anche il diritto di entrare nella proprietà e rimuovere la risorsa in futuro. Nella maggior parte di queste transazioni, il proprietario della superficie non ha voce in capitolo quando si svolge il mining, come sarà fatto e cosa verrà fatto per ripristinare la proprietà. La maggior parte dei disaccordi tra acquirenti e venditori si verificano al momento del mining. Se il venditore desidera un controllo in quel momento, deve anticipare cosa potrebbe andare storto e scrivere un contratto che conserverà i suoi desideri. Tieni presente che tuo nipote potrebbe essere il proprietario della proprietà quando si verifica l'estrazione. Sei stato pagato in anticipo, ma vivrà con l'affare.



Stima della stazza di carbone: Quante tonnellate di carbone ci sono laggiù? Questo è un calcolo abbastanza semplice. Un acro-piede è l'unità di misura base per il carbone sotto la superficie terrestre. Un acro-piede di carbone è un acro di area e uno di spessore di un piede. Pesa circa 1800 tonnellate. Il calcolo del numero di tonnellate di carbone sotto una proprietà comporta due moltiplicazioni.

1) In questo calcolo abbiamo una proprietà di 120 acri che è completamente contestata da una cucitura di carbone con uno spessore medio di 6 piedi. Moltiplicare il numero di acri per lo spessore medio del carbone produrrebbe il numero di acri-piedi di carbone sotto la proprietà.

2) È noto che un acro di piede di carbone pesa circa 1800 tonnellate. Pertanto, se moltiplichiamo il numero di acri-piedi di carbone sotto la proprietà per 1800 tonnellate / acro-piede, il risultato sarà il numero di tonnellate di carbone sotto la proprietà.

Il numero di tonnellate ottenute in questo calcolo è il totale delle tonnellate di seguito. Il numero di tonnellate che possono essere recuperate sarà un numero molto più piccolo. I tassi di recupero per l'estrazione superficiale sono spesso di circa il 90%. I tassi di recupero per l'estrazione sotterranea possono arrivare al 50%, poiché i pilastri del carbone devono essere lasciati nella miniera per sostenere il tetto.

Un geologo professionista o un'indagine geologica statale potrebbero essere in grado di aiutarti a determinare se le cuciture a carbone esistono sotto la tua proprietà. Potrebbero anche avere una stima di quanto potrebbero essere spesse quelle cuciture.

Leasing e royalties minerali

A volte una società mineraria non vuole acquistare una proprietà perché non è sicura del tipo, della quantità o della qualità dei minerali che esistono lì. In queste situazioni la società mineraria prenderà in affitto i diritti minerari o una parte di tali diritti.

Un contratto di locazione è un accordo che dà alla società mineraria il diritto di entrare nella proprietà, condurre test e determinare se esistono minerali adatti lì. Per acquisire questo diritto, la società mineraria verserà al proprietario una somma di denaro al momento della firma del contratto di locazione. Questo pagamento riserva la proprietà alla società mineraria per un determinato periodo di tempo. Se la società trova minerali adatti, può procedere con il mio. Se la società mineraria non inizia la produzione prima della scadenza del contratto di locazione, tutti i diritti sulla proprietà e i minerali tornano al proprietario.

Quando i minerali sono prodotti da una proprietà in affitto, al proprietario viene generalmente versata una quota del reddito da produzione. Questo denaro è noto come "pagamento di royalty". L'importo del pagamento della royalty è specificato nel contratto di locazione. Può essere una quantità fissa per tonnellata di minerali prodotti o una percentuale del valore di produzione. Sono anche possibili altri termini.

Quando stipula un contratto di locazione, il proprietario deve anticipare qualsiasi attività che il locatario possa svolgere durante l'esplorazione della proprietà. Questa esplorazione potrebbe includere l'esecuzione di fori, l'apertura di scavi o il trasporto di macchine e strumenti all'interno della proprietà. La definizione di cosa è consentito e di quale ripristino è necessario fa parte di un buon contratto di locazione.

Dovresti firmare un contratto di locazione di gas? (Prima parte): Una discussione sui fattori che i proprietari terrieri devono considerare prima di firmare un contratto di locazione di gas sulla loro proprietà. Con Ken Balliet e Dave Messersmith, entrambi educatori di estensione con estensione Penn State.

Diritti su petrolio e gas

I diritti minerari spesso includono i diritti su qualsiasi petrolio e gas naturale che esiste sotto una proprietà. I diritti su questi prodotti possono essere venduti o noleggiati ad altri. Nella maggior parte dei casi, i diritti su petrolio e gas sono concessi in leasing. Il locatario di solito non è sicuro se verrà trovato petrolio o gas, quindi generalmente preferisce pagare un piccolo importo per un contratto di locazione piuttosto che pagare un importo maggiore per l'acquisto. Un contratto di locazione dà al locatario il diritto di testare la proprietà perforando e altri metodi. Se la perforazione scopre petrolio o gas di quantità e qualità commerciabili, può essere prodotta direttamente dal pozzo esplorativo.

Per invogliare il proprietario a impegnarsi in un contratto di locazione, il locatario offre generalmente un pagamento del contratto di locazione (spesso chiamato "bonus di firma"). Si tratta di un pagamento anticipato al proprietario per la concessione al locatario di esplorare la proprietà per un periodo di tempo limitato (di solito da pochi mesi a qualche anno). Se il locatario non esplora o esplora e non trova petrolio o gas commerciabili, il contratto di locazione scade e il locatario non ha ulteriori diritti. Se il locatario trova petrolio o gas e inizia la produzione, un flusso regolare di pagamenti di royalties di solito mantiene in vigore i termini del contratto di locazione.

Dovresti firmare un contratto di locazione di gas? (Prima parte): Una discussione sui fattori che i proprietari terrieri devono considerare prima di firmare un contratto di locazione di gas sulla loro proprietà. Con Ken Balliet e Dave Messersmith, entrambi educatori di estensione con estensione Penn State.

Dovresti firmare un contratto di locazione di gas? (Seconda parte): Una discussione sui fattori che i proprietari terrieri devono considerare prima di firmare un contratto di locazione di gas sulla loro proprietà. Con Ken Balliet e Dave Messersmith, entrambi educatori di estensione con estensione Penn State.

Un problema che può verificarsi è quando il locatario scopre petrolio o gas ma non ha modo di trasportarlo sul mercato. Alcuni contratti di locazione prevedono una clausola di "attesa in cantiere" che estende i diritti dei locatari per un periodo di tempo limitato o indefinito.

Oltre a un bonus di firma, la maggior parte dei contratti di locazione impone al locatario di pagare al proprietario una quota del valore di petrolio o gas prodotti. La percentuale di royalties abituale è del 12,5 percento o 1/8 del valore del petrolio o del gas sulla testa del pozzo. Alcuni stati hanno leggi che richiedono che al proprietario venga corrisposta una royalty minima (spesso il 12,5 percento). Tuttavia, i proprietari che hanno proprietà altamente desiderabili e capacità di negoziazione altamente sviluppate possono talvolta ottenere il 15 percento, il 20 percento, il 25 percento o più. Quando viene prodotto petrolio o gas naturale, i pagamenti delle royalty possono superare di molto gli importi pagati come bonus di firma. (Strumento per la stima delle royalty per il gas naturale secco.)

Dovresti firmare un contratto di locazione di gas? (Seconda parte): Una discussione sui fattori che i proprietari terrieri devono considerare prima di firmare un contratto di locazione di gas sulla loro proprietà. Con Ken Balliet e Dave Messersmith, entrambi educatori di estensione con estensione Penn State.

Colonna stratigrafica: Il Marcellus Shale è il bersaglio di molti pozzi di gas in Pennsylvania. In alcune parti dello stato è immediatamente sopra il calcare di Onondaga. Utica Shale si trova sotto l'Onondaga. Ecco una citazione dal sito web del Dipartimento di protezione ambientale della Pennsylvania che spiega il significato:

"Il tuo petrolio o gas potrebbe essere prodotto o catturato da un pozzo al di fuori dei confini del tratto di proprietà. In effetti, la tua unica protezione è se la tua proprietà di petrolio o gas è soggetta alla legge sulla conservazione di petrolio e gas, 58 PS § 401.1 e seguenti. Se quindi, il gas sulla tua proprietà potrebbe essere incluso in un ordine di raggruppamento o raggruppamento emesso dal Commonwealth per volere di un produttore su un tratto vicino. Tale operatore dovrebbe quindi pagarti una royalty di produzione in base alla tua quota proporzionale del produzione dal pozzo, a seconda della parte del tratto che si ritiene contribuisca al pool di pozzi. Questa legge si applica ai pozzi di petrolio o gas che penetrano nell'orizzonte di Onondaga e sono profondi più di 3.800 piedi. "

Immagine di: Robert Milici e Christopher Swezey, 2006, valutazione delle risorse petrolifere e del gas del bacino appalachiano: sistema petrolifero totale devonico scisto-medio e paleozoico superiore. Serie di report su file aperti 2006-1237. Indagine geologica degli Stati Uniti. Visualizza la stratigrafia completa per altre aree.

Unitizzazione e raggruppamento di petrolio e gas

Sotto la superficie, petrolio e gas hanno la capacità di muoversi attraverso la roccia. Possono viaggiare attraverso piccoli spazi dei pori, ad esempio tra i granelli di sabbia in arenaria o attraverso le piccole aperture create dalle fratture. Questa mobilità consente a un pozzo di drenare petrolio o gas dalle terre adiacenti. Quindi, un pozzo trivellato sulla tua terra potrebbe drenare gas dalla terra di un vicino se il pozzo fosse perforato sufficientemente vicino al confine della proprietà.

Alcuni stati hanno riconosciuto la capacità di petrolio e gas di attraversare i confini delle proprietà sotterranee. Questi stati hanno prodotto regolamenti che disciplinano l'equa ripartizione dei canoni di petrolio e gas. Questi stati generalmente richiedono alle compagnie di perforazione di specificare in che modo i canoni di petrolio e gas saranno condivisi tra i proprietari di proprietà adiacenti quando viene presentata un'autorizzazione per la perforazione. La proposta condivisione dei canoni si baserà su ciò che è noto sulla geometria del giacimento di petrolio o gas rispetto alla geometria della proprietà sulla superficie. Questa procedura è nota come "unitizzazione".

Alcuni stati non hanno regole per l'unificazione dei canoni di petrolio e gas. Altri stati li hanno, ma solo per pozzi che producono da determinate aree o da determinate profondità. Queste regole possono svolgere un ruolo critico in una strategia di leasing o di sviluppo delle risorse. Alcune persone raccontano storie di landmen che dicono "Concedi in affitto ora o perforeremo la terra dei tuoi vicini e dreneremo il tuo gas senza pagarti un centesimo." In alcune situazioni, l'assenza di regolamenti statali consente che ciò avvenga. Se sei contattato per il noleggio dei tuoi diritti minerari, dovresti contattare un avvocato per un consiglio su come le leggi del tuo stato si applicheranno alla tua proprietà.

(Nota: in Pennsylvania le regole per la condivisione del gas naturale cambiano a determinate profondità sotto la superficie e in determinate posizioni nella colonna stratigrafica. Per maggiori informazioni, consultare la sezione "Colonna stratigrafica" nella parte inferiore di questa pagina. In alcune aree le regole utilizzato per la condivisione del gas di Marcellus Shale può essere diverso dalle regole utilizzate per la condivisione del gas dal sottostante Utica Shale. Consultare un avvocato su come potrebbero applicarsi alla propria proprietà.)

Foratura orizzontale: In questa illustrazione un pozzo è stato perforato verticalmente ma deviato rispetto all'orizzontale sotto la superficie. Questo tipo di perforazione può estendere la portata di un pozzo per un miglio o più in qualsiasi direzione. È quindi possibile perforare un pozzo su una proprietà e drenare petrolio o gas dalle terre adiacenti. Il modo in cui gas e royalties saranno condivisi è a volte determinato da regolamenti statali e talvolta da accordi privati. I regolamenti che regolano la condivisione della produzione di petrolio e gas variano da uno stato all'altro (e per le diverse situazioni di perforazione all'interno di un singolo stato). È fondamentale conoscere le normative o ottenere una consulenza affidabile prima di effettuare qualsiasi transazione di petrolio e gas.

Negoziati sui diritti minerari

Un racconto .... Due uomini erano nel negozio di ferramenta e nelle passeggiate un ragazzo che chiede ... "Hai già preso in affitto i tuoi diritti minerari? Ti pagherò $ 500 un acro - e scriverò l'assegno stamattina." Un uomo afferrò l'assegno e corse dritto al bar. L'altro uomo afferrò il contratto di locazione e corse subito dal suo avvocato. Uno di questi uomini aveva un milione di amici quella notte. L'altro aveva un milione di dollari in banca.

Per fare un accordo sui diritti minerari di successo sono necessarie tre cose: 1) conoscenza, 2) abilità e 3) pazienza. Se le tue abilità falliscono in uno dei tre, puoi perdere molti soldi. In una transazione sui diritti minerari avrai a che fare con un negoziatore professionista con profonda conoscenza. Se non hai tutte e tre le abilità richieste, trova un buon avvocato o un altro professionista delle proprietà minerarie. La loro assistenza di solito non costa molto, ma la differenza che possono fare nella transazione può essere enorme.

Deposito di petrolio e gas anticlinale: Questa illustrazione mostra un pozzo che produrrà petrolio e gas naturale da una linea anticlinea. In questo disegno possiamo facilmente vedere che solo una parte della proprietà della superficie è direttamente sopra l'accumulo di petrolio e gas. Il posizionamento del pozzo è fondamentale per il corretto sviluppo di questo serbatoio.

C'è più di un buon contratto di denaro!

Oltre alle questioni finanziarie, un contratto di locazione o di vendita può fare di più che semplicemente specificare gli importi pagati al proprietario. Può anche contenere un linguaggio che protegge la proprietà e lo stile di vita dei proprietari durante l'esplorazione, l'estrazione, la perforazione e la produzione. Il contratto può stabilire linee guida per proteggere i proprietari edifici, strade, bestiame, colture e altri beni. Può anche riservare porzioni della proprietà che non saranno disturbate durante l'esplorazione, l'estrazione, la perforazione e la produzione.

Nella maggior parte delle transazioni il locatario è colui che prepara un contratto per la firma. Se il proprietario firma senza ottenere una consulenza professionale, i diritti trasmessi al locatario potrebbero essere maggiori di quelli che il proprietario vuole dare. Qualsiasi proprietario che non abbia conoscenza o esperienza con le transazioni relative ai diritti sui minerali dovrebbe chiedere consulenza o rappresentanza a un avvocato o professionista della proprietà mineraria. I locatari accetteranno spesso revisioni significative di quanto contenuto nel loro contratto di locazione o contratto di vendita standard.

Pozzo di gas naturale: La perforazione per gas naturale di solito disturba diversi acri di terra. Alcuni acri sono di solito cancellati per il trapano. A volte sono necessari un paio di acri per la cattura del deflusso o il trattamento delle acque. E, se il pozzo di gas avrà successo, verrà costruito un gasdotto per trasportare il gas sul mercato. Immagine copyright iStockphoto / Edward Todd.

Disaccordi durante l'estrazione

Le controversie tra il proprietario dei diritti minerari e il proprietario dei diritti di superficie insorgono solitamente al momento dell'estrazione del minerale.

Queste attività possono richiedere l'uso della superficie e danneggiare il godimento della proprietà da parte dei proprietari della superficie. Qui è dove la formulazione dell'accordo sui diritti minerari o sul contratto di locazione diventa molto importante. L'accordo può dare al proprietario del minerale il diritto di estrarre il minerale in qualsiasi momento, utilizzando qualsiasi metodo e senza compensazione o considerazione per il proprietario della superficie. Questo è il motivo per cui è necessario ottenere assistenza legale durante la vendita o il leasing di diritti minerari.

Quando si acquistano diritti di superficie (questo può essere semplice come acquistare una casa), è una buona idea esaminare attentamente la formulazione di eventuali accordi sui diritti minerari che si applicano alla proprietà. Questi potrebbero garantire significative libertà al proprietario del minerale al momento dell'estrazione. Anche se non sei stato coinvolto nella transazione che ha venduto i diritti minerari sulla proprietà, sarai comunque vincolato da quel contratto.

Quando acquisti un immobile, acquisti sia le sue attività sia le sue passività. Assumi un avvocato che può fare le ricerche necessarie e istruirti su ciò che stai acquistando.

Quando i diritti minerari vengono venduti o noleggiati, le parti coinvolte nella transazione dovrebbero essere in pieno accordo su come avverrà l'estrazione, quale bonifica verrà eseguita, quali attrezzature rimarranno sulla proprietà, quale accesso sarà necessario per il locatario e chi è responsabile per i problemi previsti. La maggior parte degli stati ha leggi e regolamenti minerari che limitano le azioni della compagnia mineraria durante il processo di estrazione e richiedono la bonifica. Tuttavia, queste leggi potrebbero non soddisfare le aspettative dei proprietari di superficie. Per evitare problemi, tali questioni dovrebbero essere affrontate nel contratto al momento della vendita. Anche in questo caso, il proprietario della proprietà dovrebbe avere un avvocato che può ricercare, negoziare, educare e garantire che il contratto sia appropriato.


Danni ritardati alla superficie

I danni alla superficie possono essere ritardati. Il cedimento di opere sotterranee o l'insediamento di aree minate di superficie potrebbe non verificarsi o essere rilevato fino a decenni dopo il completamento dell'estrazione. Il proprietario di un immobile a pagamento dovrebbe considerare questi fatti prima di stipulare un contratto di vendita o locazione di diritti minerari. Le conseguenze dell'estrazione di minerali saranno trasmesse agli eredi e a tutti i successivi proprietari della proprietà. Non è raro che le proprietà indebolite non mostrino segni di cedimento per decenni dopo il completamento dell'estrazione. Quindi, iniziano a comparire crepe e insediamenti. In questa situazione la compagnia mineraria potrebbe essere defunta da tempo e i suoi proprietari sono morti da tempo. Non c'è nessuno da ritenere responsabile, anche se la riparazione di qualsiasi danno è stata scritta nel contratto di locazione o di vendita.


Danni alle falde acquifere

Molte famiglie nelle aree in cui si svolgono miniere o perforazioni sono al di fuori del servizio di approvvigionamento idrico pubblico. Questi proprietari si affidano a pozzi d'acqua per la produzione della loro acqua. Quando l'estrazione sotterranea avviene sotto una proprietà, dovrebbero essere previsti alcuni cedimenti e insediamenti. Se la miniera si trova al di sotto della falda freatica toccata dal pozzo, la subsidenza della miniera potrebbe danneggiare la falda acquifera, causando il drenaggio della sua acqua in unità rocciose più profonde. Ciò può causare una perdita temporanea o permanente dell'approvvigionamento idrico. Può anche rovinare la qualità dell'acqua. Il valore di una proprietà rurale senza approvvigionamento idrico è molto inferiore rispetto alla stessa proprietà con un approvvigionamento idrico.

Acquistare una casa, un terreno o una fattoria

Al momento dell'acquisto di proprietà in aree di potenziale o storico sviluppo di minerali, un acquirente dovrebbe determinare se viene acquistata una tassa immobiliare semplice o se la proprietà sarà condivisa con altri. Le transazioni relative ai diritti minerari sono normalmente di dominio pubblico e copie di atti o altri accordi sono depositate presso un ufficio governativo.

Gli acquirenti di immobili devono chiedere al venditore di specificare quali diritti vengono trasmessi e un avvocato deve confermare che il venditore possiede ciò che viene venduto. In molte aree la vendita di diritti minerari è registrata nei registri governativi in ​​un libro di atti o database diverso rispetto alla vendita di proprietà di superficie. Ciò significa che l'atto sulla proprietà di superficie potrebbe non menzionare i diritti minerari che sono stati venduti. Nelle aree di attività mineraria storica o potenziale, l'acquirente di una proprietà dovrebbe assumere un avvocato che può fare questa ricerca e confermare ciò che viene acquistato. Questo può prevenire sorprese e problemi futuri.

L'acquirente dei diritti minerari probabilmente ha preparato l'accordo di vendita e preparato in modo che tutto sia a suo favore. Vuole che la libertà entri nella proprietà in qualsiasi momento, porti l'equipaggiamento necessario, estraa il minerale con qualsiasi metodo e procede alla bonifica minima richiesta dalla legge statale. Una persona che acquista una casa al di sopra di questi diritti minerari cento anni dopo non potrà dire in che modo il proprietario del minerale utilizza la sua proprietà fintanto che il proprietario del minerale si attiene all'accordo di vendita e alle leggi applicabili.

Le leggi statali e locali si applicano sempre

La maggior parte degli stati ha leggi che regolano l'attività mineraria e di perforazione. Esistono anche leggi che regolano la vendita di proprietà superficiali e minerali. Queste leggi hanno lo scopo di proteggere l'ambiente e tutte le parti coinvolte nelle transazioni immobiliari. Queste leggi sono l'unica protezione disponibile per acquirenti o venditori su questioni che non sono specificamente affrontate nell'accordo sulle transazioni minerarie.

Sebbene le leggi sui diritti minerari siano simili da uno stato all'altro, piccole variazioni possono fare un'enorme differenza quando applicate a singole transazioni. Inoltre, le normative minerarie e petrolifere e del gas possono variare in modo significativo da uno stato all'altro. Questi possono anche avere un'enorme differenza quando applicati a singole transazioni. Ogni transazione è unica e deve essere attentamente considerata prima di prendere qualsiasi accordo permanente.

Cosa si qualifica come "minerale"?

La parola "minerale" è usata in una varietà di contesti. Generalmente, i minerali di metalli, carbone, petrolio e gas naturale, pietre preziose, pietre di dimensioni, aggregato di costruzione, sale e altri materiali estratti dal terreno sono considerati minerali. Tuttavia, non esiste una definizione di "minerale" applicabile in ogni situazione e ciò che è considerato un "minerale" può variare da stato a stato e persino cambiare nel tempo!

Di che tipo di denaro stiamo parlando?

Le somme di denaro che cambiano di mano nelle transazioni di proprietà minerarie possono essere enormi rispetto all'esperienza finanziaria delle persone medie. Il rendimento totale (leasing + royalties) o il prezzo di vendita dei minerali può spesso superare il valore dei diritti di superficie. Consideriamo due esempi:

Esempio A: una proprietà di 100 acri è completamente sottostimata da una cucitura di carbone che ha uno spessore di un metro e mezzo. Il proprietario si impegna a lasciare che una società mineraria rimuova il carbone per una royalty di $ 3 per tonnellata che verrà pagata al momento dell'estrazione. Supponendo un tasso di recupero del carbone del 90%, il proprietario verrebbe pagato quasi $ 4 milioni.

Esempio B: una proprietà di 100 acri viene perforata per il gas naturale e i canoni saranno condivisi dai proprietari di un'unità da 640 acri che circonda immediatamente il pozzo. Il proprietario deve ricevere una royalty del 12,5% in base al valore della testa pozzo del gas, che al momento della produzione è di $ 8 per mille piedi cubi. Supponendo un tasso di produzione medio di ben 2 milioni di piedi cubi di gas al giorno per tutto l'anno civile, il proprietario verrebbe pagato oltre $ 100.000 per un anno di produzione di gas.

Le transazioni di petrolio e gas naturale comportano ingenti somme di denaro, ma il valore reale può essere difficile da stimare, specialmente nelle aree in cui si sono verificate pochissime trivellazioni in passato o in cui le unità di roccia profonda vengono testate per la prima volta.

Tre linee di fondo

1) Ottieni assistenza professionale: I diritti sui minerali e le operazioni di locazione di minerali comportano ingenti somme di denaro e sono molto complesse. Questo articolo non è altro che una breve introduzione. Se sei contattato per il leasing o la vendita dei tuoi diritti minerari, dovresti ottenere prontamente consigli da un avvocato che ha esperienza nelle transazioni minerarie e nelle leggi del tuo stato. Se non si dispone di un avvocato, è possibile contattare l'Ordine degli Avvocati locale per assistenza.

2) Il proprietario della superficie ha i diritti: In generale, lo scopo di un contratto di locazione o di un contratto di acquisto è di trasmettere i diritti di esplorazione e produzione a una società di sviluppo minerario. Tuttavia, anche il proprietario della superficie ha alcuni diritti. I diritti fondamentali del proprietario della superficie sono previsti dalle leggi statali; tuttavia, ogni proprietario di superficie dovrebbe decidere se sono necessarie protezioni più forti. L'unico modo per preservarli è assicurarsi che il contratto contenga un linguaggio adeguato per proteggere colture, bestiame, edifici, proprietà personale, accesso e qualsiasi altro desiderio durante la durata di un contratto di locazione o permanentemente in caso di vendita. I locatari accetteranno spesso revisioni significative di ciò che è contenuto nel contratto standard di locazione o vendita; tuttavia, non sono tenuti a soddisfare le tue richieste. Possono andarsene.

3) Acquirenti e venditori attenti: Se desideri un buon risultato finanziario e protezione per la tua proprietà durante e dopo la produzione di minerali, spetta a te e al tuo avvocato accertarti di avere un buon contratto. Conoscenza e capacità di negoziazione sono ciò che determinerà il successo del tuo affare. Se non li hai, stai correndo un rischio enorme.

disconoscimento

Le informazioni di cui sopra non devono essere considerate come consulenza legale. Presenta esempi di situazioni che potrebbero verificarsi in presenza di beni preziosi sotto la terra. Suggerisce ripetutamente di richiedere assistenza professionale se si sta prendendo in considerazione una transazione relativa ai diritti minerari. non offre tale assistenza o consiglia le persone che lo forniscono.